筆者常常被人批評思想簡單，思考香港的樓價只盯住中國因素，口號式喊叫:「中國好，香港好。」完全缺乏內涵，世人不喜歡超宏觀觸不著邊際的東西，要弄一條極其深奧的方程式或模型，最好把所有希臘字母都出現在算式中便是最好，若再加上一個學術界洋人加持和灑些聖水，這便是最完美，因為世人便有跡可尋，心裡頓覺踏實，最後結果和他們預計落差，便只好說是時辰未到或央行不用正常手法以至扭曲市場云云，直叫人啼笑皆非。
筆者今次不講中國因素，只談經濟科101的問題~供應和需求，從2006年和2016年的中期人口統計找出三個數字，便可表明一切，這十年新增人口是47.7萬人，大概是28.3萬戶，簡單的說便是每年便需要2.83萬個住宅單位去給他們居住，但過去十年公營房屋和私人樓宇的新單位供應只有25.5萬，即缺口只有2.8萬個，所以在居住問題上不是很大。
但是單看私人房屋方面，十年的居住人數變化是增加51萬人，住戶數目增加17.99萬戶，但是新增私人住宅數目只有10.9萬伙，即缺口是7.09萬伙，需求遠遠大過供應，單是這一點便足以令樓價上升，要追回2006-2016年的不足，即每年要多建七千伙才能追回該十年，還未計算每年新需求1.8萬戶，即每年的需求是2.5萬戶，現在要每年供應2萬個已非常困難，而未來趨勢是納米樓越來越多，一個單位只能住一至兩個人，導致有機會需求數量不只此數，筆者看到的是需求量的積壓，而樓宇供應量不可能有爆發性的增加，因為在目前的政治氛圍去把生地變熟地是非常困難，在最基本經濟學上的求大於供，便造成樓價上升，這便是最顯淺的道理。
要樓價平穩和下調，最簡單的方法便是能展現私人樓宇每年可建三至四萬個，用幾年時間追回過去十年的短缺，政府真的是力有不逮，市民應該知道真相，自行判斷用其它方法去抗衡樓價上升的方法。
撰文: 邵志堯