港股恒指衝上24,000點，進入牛二之際，適逢業績期財報密集披露，市場焦點也回歸驗證基本面。招商局商業房托基金（1503）近日公布了截至2024年12月31日止的全年業績。報告顯示，年度收益總額達5.29億元人民幣，較2023年增加人民幣4,000萬元，增幅為8.2%。這一穩健增長反映了，房托在複雜市場環境下的韌性和靈活運營能力。2024年，招商局商業房托基金的每基金單位末期分派為0.0520港元，連同已支付的中期分派0.0600港元，全年每基金單位分派總額為0.1120港元。以2024年12月31日的收市價1.22港元計算，分派收益率達9.2%，為投資者提供了具吸引力的回報。這一表現不僅高於市場平均水平，也體現了房托在資産管理和現金流管理方面的卓越能力。

財務結構穩健，負債率低於行業上限

截至2024年末，招商局商業房托基金的總借款淨額為人民幣40.86億元，資產負債率為40.5%，低於房地產投資信託基金守則所規定的50%上限。負債總額（不包括基金單位持有人應佔資產淨值）佔資產總值的百分比為54.8%，較2023年末的53.0%略有上升。基金單位持有人應佔資產淨值為人民幣30.96億元，或每基金單位人民幣2.75元，相當於每基金單位2.97港元（按2024年12月31日人民銀行匯率中間價計算）。2025年1月，招商局商業房托基金與一家獨立第三方銀行簽訂了為期5年、總額高達人民幣41億元的貸款融資協議，固定年利率為2.80%。其中，人民幣40.08億元已於2025年1月提取，並用於提前償還利率分別為3.55%和2.93%的現有境外融資。這一策略有效降低了利息開支，為房托的財務健康提供了有力支持。通過提取固定利率較低的貸款以償還利率較高的現有融資，房托不僅優化了債務結構，還為未來的資本運作奠定了堅實基礎。

物業組合表現穩健，出租率達90.6%

2024年，招商局商業房托基金的整體物業組合出租率達90.6%。其中，寫字樓分部的出租率在年度中期上升近5%，但年末持平於89.8%。甲級寫字樓的表現呈現分化，招商局航華科貿中心的出租率大幅增長12.1個百分點，但由於「以價換量」策略的實施，租金單價下降了13.2%。新時代廣場的出租率和租金水平分別下降15.5個百分點和13.9%。相比之下，位於蛇口網谷的三項物業出租率穩中上升，科技大厦的現時租金上升4.5%，而數碼大厦則因「以價換量」策略導致租金微降。

零售物業方面，花園城在大力招商及優惠活動的推動下，客流量和銷售額顯著提升，出租率大幅上升19.8個百分點至93.5%。然而，為吸引新租戶而提供的租金減免使得現時租金下降了17.2%。未來，招商局商業房托基金將持續提升花園城的整體運營水平，以進一步增強其競爭力。

寫字樓市場挑戰與機遇並存

2024年，寫字樓市場面臨嚴峻挑戰，尤其是在經濟增速放緩和企業租賃需求減弱的背景下。招商局商業房托基金通過靈活的租賃策略和積極的市場推廣，成功穩定了主要物業的出租率。例如，招商局航華科貿中心的出租率大幅增長，但租金單價的下降反映了市場競爭的加劇。新時代廣場的表現則顯示出高端寫字樓市場的壓力，出租率和租金水平均有所下降。

相比之下，位於網谷的物業表現較為穩健，出租率和租金水平均有所上升。這表明，在特定區域和細分市場中，招商局商業房托基金的物業仍具有較強的競爭力。未來，房託將繼續根據市場動態調整租賃策略，以應對寫字樓市場的挑戰。

零售物業表現突出，花園城成亮點

2024年，花園城的表現成為招商局商業房托基金的一大亮點。通過大力招商和推出各項優惠活動，花園城的客流量和銷售額大幅提升，出租率上升19.8個百分點至93.5%。然而，為吸引新租戶而提供的租金減免使得現時租金下降了17.2%。這一策略雖然短期內影響了租金收入，但從長期來看，將有助於提升物業的整體競爭力和吸引力。

綜合而言，2024年底的中央經濟工作會議定調貨幣政策為「適度寬鬆」，預示著2025年進一步降準降息的可能性較大。同時，財政政策定調為「更加積極」，將通過提高赤字率、發行超長期國債和專項債等工具支持就業和消費。這些政策將為經濟注入新的動力，緩解下行壓力，為經濟復甦奠定基礎。未來，招商局商業房托基金將繼續提升花園城的運營水平，通過優化租戶組合、提升服務品質和加强市場推廣，進一步增強其市場地位。此外，房托還將探索更多創新運營模式，以應對零售市場的快速變化。在這樣的背景下，相信招商局商業房托基金終將迎來真正的價值重估，實現應有的龍頭溢價。

撰文：庾婉華（Avy Yu）

艾明資本董事總經理、金融財務學碩士。曾任職上市公司投資者關係部門，現時為專業投資者，金融財務學碩士，內地文章每月近百萬閱讀量，感謝讀者支持。筆者現時出任商業顧問公司執行董事至今，專長引入及深化投資者關係及企業融資策劃方案。投資涉及風險，本文內容為供參考，亦不構成投資建議、邀約、購入、出售任何產品。

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