去年12月中旬，中央中央總書記，國家主席，中央軍委主席習近平專機抵達澳門作了旋風式訪問，出席慶祝澳門回歸祖國25週年大會，見證特區第六屆政府就職典禮和視察澳門最新情況。習主席對特區提出「三點期許」和「四點希望」，為未來澳門政經局面指引出明確方向。去年澳門經濟從疫情復甦，博彩業和旅遊業勢頭明顯，但是其他民生行業表現遜色，行業表現差異不小。新任特區政府首要任務是如何背靠祖國，領航各行業成功走回常態。房地產行業是百業載體，也是百業之母，具體表現會影響各行各業，金融體系安全性是緊密相連。本文最後試圖總括今年各種物業種類，供給不同讀者參照。

2024經濟表現

根據博監局資料，2024年全年賭收約2,267.8億元，按年上升23.9%，跟政府最近預計大體上一致。隨著深合區赴澳「一簽多行」和珠海赴澳「一週一」已今年初實施和今年各博企和政府聯手推廣非博彩活動，中港澳聯動效應具體體現。訪澳旅客持續上升，有望接近年四千萬人次，全年賭收可能再破2,400億元，月均約200億，日均6.5至6.8億。

由於訪澳旅客持續上升，2024首三季酒店入住率是85.7%，同比上升4.9%，平均留宿1.7晚，同比持平。但是五星級酒店表現較理想，入住率呈87.5%，同比上升6%，平均留住1.9晚，同比增加0.1晚。這是說明澳門豪華酒店較能留客，因為酒店設施齊全，娛樂元素豐富多樣，訪客選擇多留時候，真正體驗和享受。反觀零售業，則呈現下降趨勢，尤其是高檔商品最受影響。2024年首三季零售業銷售總額同比下跌16.9%，尤以鐘錶珠寶，皮具和通訊設備更是下跌逾二成，反映北上消費流行和市民收入低迷影響本澳的高級商品銷情，訪客消費縱然增加，只流向較平價方向，未能補足下降趨勢。

綜合而言，旅客相關行業表現理想，以合理價格推售策略奏效，但是零售業出現價量齊跌，直接地反射在這些行業承載物業種類市場表現上！

2024樓市表現

根據澳門中原地產統計，2024年住宅成交量約為3,067宗，重上3千宗，較2023年上升5%。四季中以第二季表現最佳，全季衝破一千宗，是拜4月中旬澳門全面撤辣所賜，惟高息下小陽春市道迅速平靜，第三季已回歸正常交易量。至於價格方面，推算每平方米均價約8.5萬元，按年回落約7%。但是如果單看11月份，主要是二手樓成交，則均價只是7.5萬元以下，同比下跌15.6%，較是接近二手市場表述。反映一手樓均價仍遠高於二手樓，二手樓小業主要削價更大才可脫手。 豪宅則畧有起色，尤其是政府統一澳門居民和非澳門居民按揭成數後，釋放仰壓多年的剛性需求，疊加上放寬附近大陸地區來澳的簽證限制，利好豪宅低位中轉旺。去年二千萬以上的大單位住宅單位，特色戶和別墅錄得58宗成交，較2023年同時大幅彈升2.76倍，而且45%成交產生於撤辣和統一借貸成數後，政策利好效果非常突出。全年平均成交呎價8,088元，同比下跌約11%，業主割讓心意明顯。 2024年住宅成交業主結構出現改變，由以前首置本地客主導，行政和財務政策改變後，過渡到首置本地客急跌32%，第二套或以上大升2.9倍和非本地人及公司客大升3.4倍，顯示已吸引非澳門居民入市和個人或公司投資客重臨住宅市場，是看好後市趁機吸納的表示。

工商舖市場去年一齊反底回暖，尤其是旅遊及賭場區商舖表現最佳。全年商舖成交推算約351宗，按年升約5%，租賃活動較買賣成交暢旺，不少平民旅遊地區如官也街出現租金上升情況，說明留住五星級酒店旅遊模式外，平民旅遊是流行方式，傳統高檔購物旅行已過時。

展望2025年

不難發現，澳門經濟表現存在行業差異，旅遊相關行業復甦明顯，預計今年情況仍然持續。所有旅遊關連的物業種類必然受惠，尤其高級酒店，旅遊及賭場區商舖跑羸大市。在高息樓按環境下，租務活動遠比買賣成交活躍，低租金吸引經營者回流市場，投資者只是選擇吸納較低風險和借貸容易的低價商舖下手，二千萬是較受歡迎類別，大面積地舖和一樓或以上商舖不易承接。經濟活動逐漸復常後，市民置業信心和能力才得到重燃。簽證限制放寬催化非澳門居民赴澳暫住，消費及投資，催生她們購屋意慾遍及中小型住宅和豪宅。今年仍可見這種剛需持續增長，不過跨境購買力是視乎人民幣匯率表現和鄰近地區經濟情況。

歸納來說，商舖(尤其旅遊相當行業)，高級酒店和住宅市道今年都被看好，先見升量，價格平穩;先求租賃，再見買賣。最差日子已成歷史，走向較清楚未來。

撰文：

張宏業

中港澳資深物業和生意評估人員，上市公司獨立非執行董事