看準時勢、抓緊機遇，然後爭分奪秒地擴張業務，或許就是成功企業的發展方程式，然而一場世紀疫症，將各種傳統經驗推倒重來，甚麼是快，甚麼是慢，在變化萬千的市場上，已沒有普世標準；計劃追不上變化，一切還原基本，讓企業的根基與實力重新出發，以迎接新時代的到來。踏入今年二月，大生地產發展慶祝上市50週年，其公司主席及行政總裁馬清偉(William)指出，大生地產的成功，在於一直採取穩中求勝的發展策略，同時與時並進，以應對市場變化，由早期的物業投資及租賃，發展至房地產管理及酒店品牌的經營，一直持續發展。

TEXT Jerry Hui PHOTO Cheung Chin Yui

武學上，有個招式叫後發而至，《荀子．議兵》有云：「觀敵之變動，後之發，先之至。」所說的，是指靜觀敵方之優劣再行動，方能制敵機先。套用在商業策略上，就是保守型發展方針，往往以靜制動，不急於追趕市場趨勢，當看清整個形勢後才發力，那雖然大多會慢人幾拍，甚至錯失良機，賺不到「頭啖湯」，但風險相對較少，亦較容易掌握成功之道。於1973年上市的大生地產發展(港交所股份代號：89)，在市場上稱得上是低調的地產公司，股價穩定，大部分收入以收租為主，至近年開拓酒店業務，才令大生地產的名字進入大眾市場。外圍經濟不穩，市場變化多端，企業能夠屹立不倒半世紀，是不容易的事，本刊特別邀請大生地產發展主席及行政總裁馬清偉，與副主席馬清鏗(Patrick)進行訪談，分享集團的經營策略，以及目前的物業市況。

C：Capital CEO Entrepreneur

W：大生地產發展主席及行政總裁馬清偉(William)

P：大生地產發展副主席馬清鏗(Patrick)

與香港一起與時並進

C：對於公司上市50週年，你們有何特別感受?

W：這是很漫長的過程，非常有意義，香港的發展有起有落，我們便一直見證著香港的改變；而我們亦一起去適應各種不同的經濟環境，一同去創造。對我來說，這是很深刻的。

P：我是在80年代初加入大生地產，如今數十年過去，時間真是過得很快，又經歷過多次金融風暴；世界很動盪，一直影響著香港的經濟發展，因此很慶幸大生地產可以發展到今時今日。

C：翻查資料，大生地產的前身為大懋有限公司，由你們的父親馬錦燦先生於1968年創立，於1973年上市時才改名為現時的大生地產。1973年，William亦是在這一年加入公司的，當初為何會加入家族企業，更一做50年?

W：是先父想我加入的，當時剛畢業，沒有甚麼特別工作想做，於是一心一意加入大生地產。

P：我較哥哥遲幾年加入。大學畢業回港後，先在其他銀行做了一段日子，後來先父叫我回來做，於是便跟哥哥一同打理大生地產。另外我亦有在大生銀行幫忙的。

C：當時年青，總有自己的夢想吧，那時對父親的安排，難道沒有抗拒?

W：不能說是抗拒的，讀完書就要找工作做，其實做生意都是差不多的，而當時在香港做生意的選擇不多，不是做金融就是朝專業發展，醫生、會計、律師，或者做廠，我又不懂做廠，於是就去做地產。我出世時先父已從事地產，我是在這種環境中長大的，所有一切都已根深柢固，自自然然以地產為業。

從物業投資到東華慈善工作

C：與集團現時的保守作風比較，馬錦燦先生早年在地產投資方面的手段卻相當果斷，如1967年香港暴動期間便不斷入市買地皮，為大生地產的往後發展打造了牢固基礎，William你與父親共事了十多年，他的投資及管治作風對你有何影響?

W：他在做生意上有很強的前瞻性，其市場觸覺更是非常敏銳，常快人一步。他在上世紀30年代從內地來港，先在銀行工作，後來自行創業，並做得很成功。他做完金融便投資地產，1967年間購入不少地皮，因此才形成今日的大生地產。

P：先父有膽識又有遠見，他在早年覺得香港地少人多，人人都需要有地方住，於是便朝這方面發展。至70年代又興建很多工廈，80年代建商業樓宇，市場不斷改變，他便因應需求而開拓新業務，一直都眼光準。

W：他亦是個要求很高的人，我加入公司不久，便每朝早8時就要去視察地盤，然後再一起回公司開會，到夜晚又一邊吃飯一邊談論公事。我跟他共事十多年，我最欣賞他做事有毅力，若有事情是他想做的，便會一直不眠不休地去做。

P：他亦很樂於做慈善活動，我們小時候已常跟他去東華三院。

C：我原本亦有準備問東華三院方面的問題，既然你已提及，我便開始問，為何家族有這個為東華三院服務的傳統?根據資料，馬錦燦先生曾出任1950及1951年的兩屆東華三院主席，William後來又於1978年當上了東華三院主席，Patrick是2008年一屆的主席，而你們的弟弟Philip(馬清揚)亦於2022年成為了當屆主席。

W：其實若不是東華，其他慈善活動都會參與的，只是因為一直都是幫東華，大家有感情。當年是先父帶我去東華的，他說這是一所社會大學，可以認識很多人，又是一個很好的平台聯繫社會，大家一起做善事。

P：我卻是因為朋友曾是東華的主席，他邀請我加入東華，於是亦成為其中一份子。

C：你們兩兄弟，一個主席，一個副主席，平日在公事上會否有爭論的時候?

W：多年來都合作得很好，很順暢。當大家有不同意見時，便一起討論，分歧難免會有，最重要是保持溝通。

P：1984年哥哥接手後，當時市道不好，但他一直都做得很好，而在很多事情上，大家一直都是有共識的。

進軍酒店業開拓新里程

C：多年來，大生地產的發展方針都是傾向保守的，這個發展策略是如何定下來的?

W：大致上跟先父的發展步伐。香港雖然經歷了很多經濟上的起起跌跌，但我們向來作風穩健，默默耕耘，希望穩中求勝。就算面對各種金融危機，我們仍冷靜地面對各種挑戰。過去多年來，有些公司消失了，然而亦有些是愈做愈大，而我們便介乎兩者中間。

P：那些消失的公司大多是high gear，而我們因為作風保守，所以是low gear。

C：大生地產向來以物業發展及投資為主，為何在近十多年間開始涉獵酒店業務?

W：自2003年推行港澳自由行後，香港多了很多大型酒店，而在中型酒店方面，我們擁有自己的優勢，認為可以自行創造酒店品牌經營。當時剛好上環荷里活中心有部分樓層空置，於是就嘗試將之改建成酒店，在2011年投入服務。及後又為酒店業務重新定位，創立了服務公司Yulan Group，在2019至2021年間先後完成了荷里活中心酒店項目的優化工程，並改名為the Figo。到2021年，又完成了黃竹坑的工廈重建酒店項目，名為the Arca，令集團的物業及業務種類更為多元化，服務更與時並進。

C：新酒店的出現，其實亦展示出大生地產在發展機遇上的把握。the Arca在2021年6月開幕，而黃竹坑地鐵站自於2016年底通車後，除了吸引不少企業進駐，亦對遊客有一定的吸引力，人流興旺，對酒店的發展創造有利條件。

W：我們最初的計劃，是只開放6、7成的房間，因為「皮費」重，然後一邊請人及培訓員工，一邊增加房數，而房間出租率亦逐漸增長至8、9成，算是做得不錯。疫情期間，曾有人提議轉做隔離酒店，我是反對的，因為一旦市場復常及通關後，若沒有半年時間，旅客是不願意入住的，於是決定不做。疫情三年，由於集團的收入以物業收租為主，因此收入方面尚算穩定，現時再加上酒店的收入，只會更好。如今疫情已近尾聲，有不少公司都回來香港發展，旅遊業重生，而香港作為大灣區的一分子，發展將會是無限的；而未來，我們亦會開拓大灣區。