新世界發展(017)上周五發盈警，預計於今年6月底止2024財年錄得股東應佔虧損為190億元至200億元之間。信誠證券今早(2 日)發表報告，指新世界發展出售虧損及減值均為帳面虧損 ，對業績影響僅屬一次性，對營運現金流並無影響，並指物業銷情理想，將可加快資金回籠。

報告指出，集團去年底完成售出新創建逾60%股份，帳面錄得虧損83億元。該帳面虧損只會在今個財年的業績上反映，性質屬一次性，當中近60億對權益(equity)/淨資產(net asset)並無影響。

報告又指出，集團主動為物業資產進行重估，從會計帳目上合理地反映整體行業市況在過去一段時間內下行的影響。重估虧損乃非現金及未變現項目，對業績的影響亦僅屬一次性。帳面虧損對營運現金流並無影響，整體財政狀況仍然穩健。

報告亦指，集團積極出售物業及非核心資產套現，其中啟德全新臨海住宅項目「柏蔚森」，合共售出逾300 伙，佔可售單位逾 72%，屬本年度暑期市區全新盤銷量最高，套現逾 21 億元，冠絕所有全新盤。非核心資產銷售方面，根據資料顯示，今年新世界已售出荃灣愉景新城商場及停車場全部權益，套現40.2 億元，小股東應剛投票贊成出售前海周大褔金融大廈北塔的部分權益，資金回籠約15.6億元。

報告提及，今年年初至今已完成近500億元貸款安排及債務償還，其中包括提前償還於 2025年到期的部分貸款，並維持低成本的境外銀行貸款，平均利率約為香港銀行同業拆息加約 1.1至 1.2 厘。集團亦成功發行4億美元、票面利率為8.625%的 3.5 年期美元債券。投資者反應熱烈，吸引來自超過 100 個帳戶，高達 15 億美元的認購金額，超額認購3.75倍。

報告指出，地產行業重置，資產價值調整有利收窄估值折讓。市場現時預料年底前有望減息，對企業借貸成本、整體經濟及市況改善都會有正面幫助，樓市會逐步復甦。上市公司作減值撥備雖然對業績有影響，但投資物業重估可以令資本化率(cap rate)更貼近合理水平，加上為發展物業作減值撥備，兩者均有利長遠提升資產回報率。就新世界而言，預期息口回落，大型項目陸續提供收入貢獻，租金收入穩定增長，整體業務估值能見度會提升，資產淨值折讓(NAV discount)會收窄，有助吸引投資者重投市場。