天璽近日有單位以呎價74,722元成交，再創項目新高。

上週特首林鄭月娥表示政府正檢視空置稅的可行性，引發市場熱議。然而，其實香港的住宅空置率僅徘徊於百分之三，低於國際水平，加上不少分析指出，發展商為了避稅，隨時會放慢興建速度，令供應減少，打爛政府算盤。

再者，環顧海外市場，空置稅於多國亦未能取得成果，反而成為擾民政策。近年政府對樓市實施多項干預措施，如雙倍印花稅等，均驅使業主不願出售單位，供需進一步失衡，樓價升勢更凌厲。若政府再胡亂出招，相信只會進一步扭曲市場的供需關係。

財政司司長陳茂波2月底發表《預算案》曾批評部分發展商的「擠牙膏」式售樓手法，只推出極小量單位招標發售，以致去年底已建成而從未出售的單位達9,000個，比3年前激增八成。其後他在3月中出席網台節目時更表明，政府正研究釋放空置單位，空置稅是考慮之列。

至上週四（3日），立法會答問會上，公民黨郭榮鏗要求政府提出推行空置稅的時間表。特首林鄭月娥認同發展商空置單位並不理想，「在樓房單位極度短缺的情況之下，應該所有可以用來住的房屋都用來住，不是用來囤積、不是用來炒。」她強調政府正檢視有關問題，全面評估設立空置稅的理據、可行性及公眾反應。由於現時本港二手市場空置率低，政府考慮徵收空置稅的對象，將限於發展商已經落成而仍然空置的一手單位。

政府冒出徵收空置稅的念頭，只因近年覓地建屋困難重重，增加房屋供未有成果，亦無力阻止樓續升，自然想到推低空置率，以釋放市場供應。事實上，近期樓價屢創新高，無論是豪宅盤、上車盤、換樓盤甚至未補地價的居屋，造價均節節向上，不斷打破紀錄。當中升幅最誇張的莫過於豪宅盤「天璽」，即使貨尾加價逾四成，仍不減買家的入市意欲，日前更有單位以呎價74,722元成交，再創項目新高。

特首林鄭月娥表示政府正檢視空置稅的可行性。

樓價升不停

反映二手樓價的中原城市領先指數亦再破頂，上週報182.17點，按週升1.2%。樓價高企，令更多市民需要入住資助房屋，導致輪候公屋人龍愈來愈長，現時公屋申請者輪流時間長達4.7年。

然而，空置稅能否成為樓市的靈丹妙藥，在市場上惹來很大的爭議。其實早在二○一○年樓價開始爆升時，時任運輸及房屋局局長鄭汝驊已曾表示考慮引入空置稅，惟政府始終停留在「考慮」狀態，反映政府內部深明「空置稅」執行上吃力不討好。

首先，最為人詬病的是本港空置率並不高，實施空置稅除了難以釋放大量單位，更有執行上的困難，難免造成行政成本高及擾民之弊。差餉物業估價署《香港物業報告2018》指，去年私人住宅空置率為3.7%，屬近20年低位。按地區計，元朗區截至去年底單位總量為80,843伙，空置單位有5,942伙，空置率7.4%，緊隨其後的是九龍城及西貢，空置率均6.4%。

元朗區空置率較高，主因是於元朗區坐擁2個大型新屋苑，包括新鴻基地產（00016）旗下的Grand Yoho項目提供1,954伙，一手成交冊資料顯示，項目沽出1,380伙，貨尾約574伙，空置率約30%；以及同系Park Yoho提供2,375伙，暫沽1,585伙，貨尾約790伙，空置率約33%。

屬「自然空置」

然而，根據國際標準，低於5%的空置率都可視作「自然空置」，意味著有關業主並非刻意把物業丟空，或者對租金「開天殺價」，而只因在搬屋、裝修或招租期間，少不免會造成短暫空置。因此，就算政府真的全面開徵空置稅，估計亦會對這類短暫的自然空置提供豁免。

空置率低讓稅制未能釋放幾多額外供應之餘，執行上亦相當困難。如空置的定義本身已難以界定，財經事務及庫務局局長劉怡翔上週六（5日）出席電台節目時就指出，過往談及開徵空置稅時，往往會討論如何界定房屋是否空置，例如物業正在放售或放租，但一直未有人願意承接或租住，是否也要繳交額外稅項，引來業主擔憂，而部分空置單位正在出售中，須小心分析整體情況。

而且徵收時亦帶來重沉的成本，有分析指出，空置稅不像印花稅可以直接在買賣註冊時徵收，徵稅過程涉及大量查證及核實工作，行政費用高昂。如日後向二手市場徵收，甚至會干預到市民私隱問題。

豪宅買家對價格敏感度低，空置稅對豪宅銷售影響有限。

另有指空置稅甚至會帶來反效果，例如發展商會運用更多的方法去避稅，當中或會放慢興建速度，待單位在樓花期完全售光，才去申報。如是者，單位的落成量反而減少了，對壓抑樓價效果適得其反。甚至有分析估計，部分發展商或因為不甘降價求售，遂以服務式住宅「轉賣為租」，結果讓市場上供應更為少。

豪宅受刺激

美銀美林亦指出，由於豪宅買家對價格敏感度低，空置稅對豪宅銷售影響有限，若空置稅稅率溫和，發展商隨時將相關成本轉嫁予對價格敏感度較低的豪宅買家。若真的如此，只會讓豪宅價格更為升溫，隨時拉動市場再瘋癲。

近年海外亦有不少國家徵收空置稅以求壓抑樓價，但無論執行上還是成效，都差強人意。以加拿大溫哥為例，去年7月開徵住房空置稅，稅率是樓價估值1%，結果大量業主聘管家留宿避稅，於是市政府要加稅反制，凡業主是國外或省外人，不繳納入息或利得稅者，須加徵2%，堵塞漏洞。

不過，根據大溫地產局（Real Estate Board of Greater Vancouver）數據顯示，今年3月份大溫區住宅銷售量雖然比去年同期減少29.7%，3月份大溫地區所有類型住宅的基準價是108萬加元，比去年同期漲了16.1%，比前一個月漲1.1%，顯然樓價並未被空置稅嚇到。反而當地不少居民視新政擾民，如有退休醫生要到別處短期工作，市政府卻要求其把物業出售或租出，否則便須便交稅。

又以澳洲墨爾本為例，從2018年1月1日起，若住宅一年內空置超過六個月將被徵收額外稅項，每年徵收稅率為房產價值的1%。但萊坊報告顯示，今年4月墨爾本的獨立屋樓價增幅雖然較少按月升0.1%，但公寓價格卻升1.5%破紀錄達52.9萬澳元。住宅和公寓租金分別按年增長2.7%和5.4%，樓價同樣未有受稅收影響。

好心做壞事

近年香港政府對樓市實施千奇百怪的干預措施，名義上管理需求，惜最終令市場大失自由，如雙倍印花稅、海外買家印花稅、港人港地等，既未能冷卻熱浪，反而驅使業主不願出售單位，供需進一步失衡。其實要降決樓價問題，增加土地供應才是正途。