JCCAC行政總栽裁侯婥琪（Lillian）。

行政長官林鄭月娥在任內第二份《施政報告》中，提出重啟活化工廈計劃。政府在先前的活化工廈計劃中，至今已批出合共124宗改裝整幢舊工廈以及重建工廈的申請，直指計劃提供更多樓面面積以配合香港不斷轉變的社會及經濟需要，亦善用珍貴的土地資源，政府檢討成效後決定重啟工廈活化計劃。在第二期計劃下，加入改裝整幢工廈作過度性房屋用途，應對房屋問題；並隨著首批活化的項目啟用，不少由傳統工廈改建成商場、寫字樓或酒店等混合式發展，令產業大幅增值之餘，部分化身成藝術文創中心，甚至成為當區地標，優化周邊社區環境。

Text / Henry Lau 、Jamie Tsang Photo / 張展銳、鄺銘漢

全港現時有逾1,400 幢工廈，共佔土地面積逾2,000公頃（約相當於120個維多利亞公園），分布於全港各區，是本港珍貴的土地資源。活化工廈計劃自2010年4月起實施，容許達15年以上舊式工業大廈（工廈）業主，免補地價將整幢工廈改裝活化，並可改裝作其它用途，多改建為寫字樓、藝術工作室、服務式住宅等。截至2016年2月底，地政總署共接獲215宗在活化工廈措施下提出的申請，其中124宗已獲批准，釋出合共可提供約138萬平方米的樓面面積。在獲批的124宗個案中，有28宗整幢改裝舊工業大廈個案的擬議新用途，包括「康體文娛場所」用途，作文化及創意產業之用。

在最新一份《施政報告》中，林鄭月娥決定重啟工廈活化計劃，新措施加入改裝整幢工廈作過度性房屋用途；基於首期政策下，部分工廈業權分散延誤重建進度，當局乃推出連串的優化措施，包括如整幢改裝，限時3年內改裝商業、商貿及工業地帶內、樓齡15年或以上的工廈，作分區計劃大綱圖列明的准許用途，免收地契豁免書費用；就現有工廈個別單位而言，5年內放寬申請地契豁免書政策，准許有序地將單位用作文化藝術、創意產業及創新科技用途。業主毋須另行申請及繳付地契豁免書費用，但前提是該用途必須屬規劃制度下已准許的用途。在顧及公眾安全前提下，容許擴闊緩衝樓層准許用途，涵蓋電訊機樓中心及電腦數據處理中心，以促成業主局部改裝低層為非工業用途。倉庫用途定義更廣闊，涵蓋貨物裝卸及貨運設施、可循環再造物料回收中心。

行政長官林鄭月娥早前為南豐紗廠重開主持揭幕儀式。

南豐紗廠重開成保育創新科技新地標

斥資逾7億元，位於荃灣的南豐紗廠（The Mills）去年完成活化，發展商南豐集團保留建築物的結構及外貌，變成集藝術、零售及初創的地標。南豐紗廠早前更邀請行政長官林鄭月娥出席開幕禮。南豐集團董事總經理及首席營運總監張世成表示，南豐紗廠透過空間穿梭紡織歷史，上一輩可分享回憶，年輕一代則可以創新方式一起交流。

1954年，人稱「棉紗大王」的南豐集團創辦人陳廷驊設立南豐紗廠，選址荃灣白田壩街工業區，屹立於芸芸工廠之中，高峰時年產3,000萬磅棉紗，成為了本港其中一個紡織龍頭。1960年代，南豐繼續擴展業務，收購了鄰近的地段共設立六個廠房，開創紡織王國。紗廠見證本港紡織業由全盛至式微，今日走進全新的南豐紗廠，仍可以看到昔日的影子。紗廠由三座建築物：四廠、五廠及六廠改建而成，並分為以培育及工作空間為主的「南豐作坊」、以零售及餐廳組成的「南豐店堂」及「六廠紡織文化藝術館」。

南豐發展設計部高級建築師吳家健表示，項目由籌備至活化落成約5年時間，當中工程施工需時兩年半，團隊盡力保留逾70%原有建築物的結構，僅作出一些方便到訪者的改建，例如擴建入口通道、建構新的玻璃橋連接五廠及六廠等。設計上亦有刻意保留昔日的舊物，包括舊樓梯、外牆及玻璃窗等，又將昔日的木門改造成椅子，令遊人可感受「新舊對話」。他表示，舊紗廠的痕跡別具意義，訪客參觀時可看到，改建工程中保留了近五分一的舊有外貌。他坦言在保留舊物料的工序較重造困難不少，這亦是保育活化的難度。

南豐發展資產管理部總監劉子敏表示，活化後的總樓面面積近26萬平方呎，其中40%至50%為「南豐店堂」，20%用作藝術館，其餘用作工作空間及辦公室，並指這個組合在現時區內還未出現，故有信心項目未來可成為地標。劉子敏續說，「南豐店堂」佔地125,270平方呎，期望這個商圈給予訪客不一樣的體驗，故此短期內不會有連鎖店進駐，而商戶的組合多元化，30%為餐飲業，其餘為零售和體驗式消費，大部分含「香港情懷」故事、文創或創新等元素。為了保持新鮮感，項目亦預留10%商業樓面，用作期間限定店（Pop-up Store），料三個月至半年便會更換一次。同時，為扶助本地初創環境，集團預留約20%商戶為初創企業，在租金上以人性化的處理，孕育初創企業。另一方面，集團特別將佔地78,130平方呎的「南豐作坊」，為有意創業的人士提供工作空間，推動紡織業的未來發展。

活＠KCC採「銀座式」的設計概念，現已成為區內商貿新地標之一。

新地首個活化項目

life@KCC 變身新型商場利民

2011年，新鴻基地產總斥資5億元購入葵興聯泰工業大廈並活化改建為新式商廈，易名為「活＠KCC」（life@KCC），發展成集團首個活化工廈項目，並於去年年中逐步啟用。新地代理租務部總經理鍾秀蓮表示，「活@KCC」活化後由原來傳統工廈，蛻變為以生活消閒為主的商場。「活＠KCC」採「銀座式」的設計概念，商場地下至四樓提供扶手電梯連接，亦有升降機停靠各層；商場三樓連接旁邊的行人天橋，經行人天橋可到達九龍貿易中心和葵興站。

作為公司旗下首個工廈式全零售商場，鍾秀蓮表示，「活@KCC」樓高10層，涉及10萬平方呎，舖數目可望達50至60間，當中七成是零售商舖，其餘三成是餐飲店舖。活化項目採取全幢大廈改裝形式，保留原有的工廈結構。設計上針對空間的升級改造，豐富建築物內的人流動線，改造出10層多元化的飲食、休閒、購物空間。同時，通過改造並綠化現有的露天平台，注入環保元素，除大量採用環保機電設備如LED燈外，在外牆位置亦引入垂直綠化牆以改變大連排道的工業區形象。

鍾秀蓮指出，葵涌區交通網完善，加上有大量工商業大厦、學校及住宅，有一定的消費力支持，更引入特色店舖，包括品酒及DIY手作，而商場頂層將會是水療及健身中心；預計平均會有5萬至6萬人流量，主要為附近辦公室人員及住客。她指出，項目不是走高檔路線，目標客戶群是25至49歲的本地中產人士及附近地區的居民。她強調，「活@KCC」項目啟用後可增加其商業價值，亦對周邊環境及社區加強聯繫，達至各方多贏。鑑於「活@KCC」項目成功，新地會考慮發展其他活化工廈項目。鍾透露，集團未來有一個約14萬平方呎樓面面積之多層工廈的活化項目，正在火速進行中，規劃中之商場設計將加入鄉郊田園色彩，以翠綠直立式園林景緻配合都市格調，預計2021年第二季落成。

年前成功引進名店Outlet Florentia Village（佛羅倫斯小鎮）十多個奢華品牌，令KC100成為區內其中一個的商業新地標。

金寶集團李秀恒

KC100增地區藝術文創氣氛

2010年，金寶集團斥資4.18億元購入總面積逾26萬平方呎，前身為運通製衣大廈的工廈，再待申請活化獲批後，斥資逾5億元改裝成甲級商廈KC100，工程歷20個月時間，並於2015年4月落成。集團主席李秀恒表示，現時商戶出租率逾90%，已有不少大型中外企業進駐，包括中銀國際、電訊盈科、Brother、日資大型企業商船三井；至於在零售商舖方面，KC100年前成功引進名店Outlet Florentia Village（佛羅倫斯小鎮）十多個奢華品牌，令KC100成為區內其中一個商業新地標。

李秀恒指出，活化工廈能把傳統工廈得到大幅度增值，以KC100為例，每呎租值原來是7.5元左右，活化後平均升至近30元，租值翻了超過4倍，整幢物業的估值保守升值至30億元。他本人為藝術愛好者，為增加特色，在商廈大堂擺放藝術品，化身藝術空間，讓上班人士可以「日日看藝術展覽」；開幕至今已舉辦40至50個各種不同形式的藝術文化展覽、工作坊等活動；另一方面，他個人每年贊助約150萬元，支持新晉/地區藝術活動，又把場地免費租予藝術創作團體，在他構想中，期望把KC100塑造成內地文藝商廈「北京798」的香港版。

對於政府重啟活化工廈計劃，李秀恒表示支持，稱此利民政策如能真正落實，可謂是一舉四得：一來「劏房戶」可早日改善居住環境；二則有助政府紓緩「屋荒」壓力；三來舊工廈多了一個出路；四是可為社會節省一些公帑和土地等公共資源。

但李批評，政府想推行一項好的政策，其決策僅是高層有心是不足夠的，必須所有相關部門都主動配合，同心同德地落實，才容易見成效。

他續指，金寶集團在政府首階段活化項目，只有KC100能如期完成。集團餘下數個項目，包括黃竹坑道39-43號，樓高23層，面積18萬平方呎的原偉晉中心一二期，申請改建為酒店項目，仍處於前期規劃階段；集團另一個位於油塘榮山工業大廈的活化項目，則計劃改建成酒店毗連商場，規劃中為一間可容納430間房的5星級酒店及20萬平方呎的商場，預計可望在今年內正式施工。

他認為，政府部門在處理活化項目上程序可提升效率，並批評過去政出多門，程序繁瑣影響發展進度。「須知工廈改建住房的工程絕不簡單，由設計到建成，將涉及地政總署、屋宇署、規劃署、路政署、運輸署和消防處等多個部門重重審批，若有些部門不清除官僚作風，在審批程序上仍各自為政，互不協調，很容易令有意參與的工廈業主無所適從，最後意興闌珊，那麼政策再好，也是枉然。」李直斥，部門應摒棄官僚思維，並為政策拆牆鬆綁，否則不如徹底地把舊工廈拆卸重建好過。他坦言，活化政策雖然可讓舊工廈轉型，但部分舊工廈礙於多方面的「先天不足」，要把消防設施改裝到符合現代社會的要求，極不容易，勞師動眾兼擾民，得出來的效果也未必令人滿意。

重啟活化工廈代理後市看俏

活化工廈政策刺激本港工貿樓宇市場。據利嘉閣報告指，2018年工廈買賣錄5,608宗，按年升11%。2018年全年累計工廈買賣登記共錄得5,608宗，較2017年度的5,068宗仍升11%，涉及買賣合約總值452.19億元。

利嘉閣（工商舖）工商部高級營業董事朱亮恒表示，去年上半年可謂工廈市場在2013年初DSD辣招以來的全盛時期，買賣登記量創5年新高，可惜下半年市況出現180度逆轉，令旺勢無以為繼，按月交投更拾級而下，由旺市時的按月至少逾500宗萎縮至年底最差時不足200宗，上下半年表現分野明顯。

中原（工商舖）工商部董事郭楚華表示，政府重啟活化工廈措施，消息已吸引不少投資者早着先機入市，加上上半年工廈拆售潮興起，進一步刺激工廈買賣市場。資料顯示，按季度計，工廈平均呎價由今年首季約4,792元升至第4季約6,856元，升幅逾4成，反映工廈物業價格升勢向好。

李秀恒為KC100注入藝術元素，免費租予本地藝術團體，支持本土文創發展。

賽馬會創意藝術中心

締造文創小社區

自多年前開始，藝文界湧現一股「文青熱」，年輕一代喜歡尋訪具香港本土特色的地方朝聖，賽馬會創意藝術中心（JCCAC）是其中一個當代文青熱愛的元祖級「景點」。樓高九層的JCCAC是香港首幢由工廠大廈活化而成的藝術村兼藝術中心，大樓前身是1977 年落成的石硤尾工廠大廈，曾是被民間稱為「山寨廠」的家庭式手工業集中地。這所活化工廈於2008年落成，管理者為香港浸會大學的附屬機構，策略夥伴是香港藝術發展局及香港藝術中心，由民政事務局支持，是為自負盈虧的非牟利慈善團體，其定位是一所多元化及對外開放的藝文場地，既為藝術家及藝文團體提供價格實惠的工作室及設施，也為公眾營造環境。

JCCAC行政總裁侯婥琪（Lillian）表示，十年來約有300萬人次入場，共有逾250多位藝術家及團體留下足跡，單是「賽馬會黑盒劇場」便曾有多達500齣劇目出演，藝術村亦由從前原有的130多個單位增至140個。「這所活化工廈的成立，對租戶及社區方面帶來效益。」她指出，中心的租金定位低於市價，價錢分數個層次，租戶中佔四分之一為畢業不超過三年的新晉藝術家，單位租金約2,000元，每個單位可由數位藝術家分租，藉以減輕他們的負擔。

而社區方面，藝術村為石硤尾附近社區注入活潑氣氛。Lillian形容，對比十年前，別人對石硤尾的印象只停留於古舊公屋村；但自JCCAC啓動後，帶動整個社區都相應活化起來，如「YHA美荷樓青年旅舍」等相繼出現，成為新一代文創活動活躍的其中一個熱點。與此同時，藝術村正積極回應社會訴求，落實去理解社區需要。她續說，社會上越來越多年青人投身藝術界，他們期盼給予年輕一代更多發展藝術事業的機會。而於這十年期間，大廈內在設施上亦有加以改進及翻新，如在單位間隔上更善用空間，創造更多單位；同時也會循「共享單位」的方向出發，成為其中一個往後發展的方針。