今年以來，港鐵（00066）為配合政府加快增加住宅供應政策，除積極推售旗下發展項目外，基本上月月有樓賣，吸金量逾400億元，可謂大豐收。然而，最近集團突然決定放慢步伐，集團物業總監鄧智輝最近表示，下半年只會視市況推出黃竹坑站二期項目，連同上半年已推出的黃竹坑站一期及錦上路站上蓋項目，全年推出的物業發展項目，由本來6個縮減至3個。理由是有見樓市供應增加，故決定留前鬥後。

基本上，現時大部分地鐵站上蓋已發展了物業，加上沒有新的地鐵線可發展，未來可發展的地鐵站物業已買少見少。據港鐵2016年的年報顯示，黃竹坑站、何文田站及康城站待批售的總樓面面積約有68.33萬平方米；而錦上路站及八鄉維修中心地盤面積則有32.93公頃，當中八鄉車廠幾年前已完成住宅發展的規畫，總可建樓面達455.3萬方呎，可建約6,000伙。

此外，位於油塘高超道的港鐵油塘通風大樓，亦已規畫在現時3至4層高的大樓上加建平台，並興建住宅大樓。項目佔地約4.3萬平方呎，地積比率9倍，可建樓面約38.8萬平方呎，預計能夠提供約480伙。另大嶼山的小蠔灣車廠上蓋項目，預計今年稍後可展開規畫程序，將可建約1.4萬個住宅單位，規模較鰂魚涌太古城更大。然而，港鐵在完成研究後，料4至5年後方可推出，同時又要面對地區人士挑戰，故手持的項目若一下子推出，項目批出的條件或受影響之餘，供應或會出現真空期。

剛性需求難解決

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，由2014年開始未動工單位量佔總供應的比例正反覆上升，高峰時一度超過30%，上季亦高達29.6%；可售單位（即現樓貨尾及未售樓花）更是5年來持續維持10%以下，上季約佔8.2%，現象反映政府及發展商都有必要促進動工建屋進度，令市場有更多單位可認購，才能解決現時剛性的置業需求。

萊坊高級董事林浩文亦認為，雖然政府近年積極推地，增加建屋土地供應，然而，樓市正陷入「一手熱二手冷」的局面，交投持續向一手傾斜，二手的流轉量卻持續低沉，導致樓市繼續呈「乾升」的狀態。換言之，在供應未能滿足到需求之時，樓市續向好的勢頭相信會持續。