上星期，政府推出了最新的施政報告。不少朋友問我對這一份施政報告的意見，收集了一些最主要的問題，今天就在這篇文章內，集中回答一下吧。

先說說我對這次施政報告的大致感覺吧! 最最直接的觀感就是：很偉大，很大氣，但也很超前，超前得…… 像是在說香港未來十數年的發展方針，在喊口號的感覺，但卻不是一份施政報告。

施政報告的重點是甚麼？為甚麼要每年推出？其中最重要的部份是，那是香港的每年發展的大網。所以應該包括我們今年會怎樣發展的細節，而不是說一些十年後才能達成的事情。

首先整合一下《施政報告2021》中有關房屋及土地政策的重點：

推展《北部都會區發展策略》
• 發展面積達300平方公里的都會區，範圍涵括天水圍、元朗、粉嶺、上水、洪水橋、文錦渡及古洞北等地，並覆蓋7個跨境陸路口岸
• 目前北部都會區預計能提供約35萬個住宅單位；可開拓約600公頃的住宅及產業用地，預計可提供16.5萬至18.6萬個住宅單位；連同現有的住宅單位，北部都會區發展完成後，總住宅單位數目可達90.5萬至92.6萬個，可容納250萬人口
增加土地供應
• 加快馬料水的近岸及約220公頃土地的龍鼓灘（包括重新規劃屯門西）填海計劃
• 檢視坡道較高和距離已建設地區較遠的「綠化地帶」，以物色具潛力可發展土地
• 修訂《新界條例》，釋放新界祖堂地
• 延伸「標準金額」補地價模式至新界土地
增加房屋供應
• 未來10年有350公頃土地，提供33萬個公營房屋單位，並在可行範圍內提前落成後5年期（2027-28至2031-32年度）的公營房屋項目
• 未來10年準備約170公頃土地，提供約10萬個私營房屋單位
• 審視並精簡城市規劃、環境影響評估等土地發展流程
• 重建西環邨及馬頭圍邨
• 推動大坑西邨重建，提供超過3300個住宅單位，增加超過1倍
• 降低強拍門檻，加快舊樓重建流程
• 預計2031-32年後的下一個10至15年的房屋供應可達56.5萬至68.6萬個單位

新鐵路規劃
• 興建新的東鐵線科學園/白石角車站，並增設社區配套
• 連接洪水橋╱厦村至深圳前海的港深西部鐵路
• 向北伸延正在規劃的北環線，經落馬洲河套地區的港深創新及科技園接入深圳新皇崗口岸；再由古洞站向東伸延，接駁羅湖、文錦渡及香園圍一帶，再南下經打鼓嶺、皇后山至粉嶺
• 東鐵線伸延至深圳羅湖，並在深圳設立「一地兩檢」口岸，於羅湖站及上水站之間增設一個非過境鐵路服務的新鐵路站
• 研究興建尖鼻咀至白泥自動捷運系統的可行性

2021 施展報告重點: 北部都會區
明眼人都能看出這份施政報告的重點是“北部都會區”……我只希望…… 不會是另一個“明日大嶼”計劃，說出來時很美好，很吸引，結果呢？就是不了了之囉，今日的大嶼，其實與昨日，並沒有甚麼分別，估計短期內的“明日”，也不會有甚麼分別。

但當然，要發展這個面績有差不多300平方公里的「北部都會區」，應該會比發展大嶼山容易很多，至少在地理上，便有其天然的優勢。不管是各種配套還是交通建設，都能快速很多，相對來說，便會實際很多。

例如雙城三圈中的西部鐵路項目會把洪水橋、前海這兩個人口比較密集的地點串連起來，是比較可行，而且挺快就能收獲到經濟效果的。至於其他的…… 例如北環線伸延到白泥這些的成效和成功率，我則有點懷疑了。

事實上，我覺得在北部發展起來後，明日大嶼的計劃，便應該會慢慢的……退出舞台，然後被人遺忘吧。

也許有朋友會問，我是做房地產的，為甚麼不先把那35萬個住宅單位講一下？

唔…… 因為很簡單，這次的施政報告內……完全沒有提及這35萬個住宅單位可以在甚麼時候落成、推出。

兩年內能推出 35 萬個住宅單位和十年內推出35萬個住宅單位，完全是兩回事…… 所以真的很難評論。根本完全資料不足呀……

反而在施政報告中提及到，區內的職位數目，能由 11.6 萬個增加至65萬個，能稍稍看到政府的方針，應該是會加強中國內地的人材、公司的輸入。老實說，北區本來的公司數目並不多，而要一些基地在港九的公司搬過去北區，也不實際，所以很有可能是來自中國的公司和人材在北區工作了。

好吧，說完了很重要的北部都會區，就說一下我對政府這次施政報告對房地產價格的影響吧!

簡單點來說，個人認為短期內是不太可能會下調了，因為施政報告中很明顯的指出了，未來五年內，建屋量完全遠不到目標，甚至可以說與目標距離愈來愈遠。在供不應求的情況下，樓價下調的條件便又被削弱了。

缺乏實際行動
而且另一個不能忽視的要數是，這次的施政報告中並沒有提及未來數年內，政府會如何尋找土地，以增加房屋供應量。房屋及土地發展是長遠的事，不是今年找到地，明年便有房屋落成。

例如梁振英時代的房屋供應下跌，其實是因為曾蔭權年代的土地及房屋發展減慢而引致的，這次施政報告中提及的“土地及房屋供應遠較五年前為多”，說的其實不是林鄭月娥的政績，反而是梁振英的政績。

相反應該屬於她的工作的部份，卻為其訂立了一些超長遠的目標，例如 2029 年才入伙，十年後有持續土地供應。當時她也應該不在這個位置上了，卻為甚麼成了這次的重點？她兩年前的土地大辯論，成效怎樣？為甚麼沒有著墨？

總結
以上就是我作為樓巿蔣門人，對這次施政報告的看法，整體上，就是一份非常避重就輕的施政報告。再簡單點來說，就只是在喊口號呢！

撰文:蔣一洪 P&S ACADEMY 創辦人