2025/26財政預算案中，特區政府修訂2024/25年度預算中地價收入為135億元，較原本預算大幅減少195億元，達標度只有41%。在第225段中的2025/26年財政預算中，根據今財年賣地計畫和土地供應目標，地價收入預算是210億元，較今年度修訂預算上升55.3％。社會各界對今財年度地價收入的完成度，有著反差意見。筆者擬用整體住宅走勢，鄰近住宅二手價和歷年同區地價，分析地價收入完成度。

今財年政府推售八幅住宅地

翌日，發展局局長甯漢豪詳細地介紹今財年將推出八幅官地，有五幅新增土地，另三幅本財年賣地表滾存地塊，合共涉及4450夥。地理分佈平均，包含港島區的赤柱環角道637夥和筲箕灣東大街的193夥，九龍區的觀塘佐敦谷彩興路的573夥及牛頭角彩霞道的420夥和新界區的西貢打鼓嶺清水灣道的332夥，屯門海珠路的525夥，荃灣永順街/德士古道交界的781夥和東湧106A區的985夥。如果分區累計，即港島/九龍/新界及佔上830/993/2623夥，反映出主要供應來源仍是新界，注意這些數字未包括可以出售的北部都會區土地。全部住宅土地都是中小型面積，是1000夥以下，且大多位於傳統市區/成熟新市鎮中心區，享有公共交通工具直達便捷和鄰近生活/教育設備完善。如以地理位置和鄰近環境考量，大部分土地可建成中小戶型住宅單位，只有赤柱環角道及西貢打鼓嶺清水灣道地皮有條件被打造成為豪宅，佔上約21.8%總戶數。綜合各種因素，今財年地價收入完成度主要取決於住宅價格走勢和發展商資金回籠能力，尤其是中小戶型住宅情況。

預算大約官地出售收入

根據賣地表地塊位置及鄰近最新成交地價和樓價，筆者大致估算今財年賣地收入大約介乎90至115億元，其中最大宗賣地收入應來自赤柱環角道豪宅地皮，而最便宜的平均樓面地價會由東湧106A區土地錄得。

再以總體賣地收入和累積樓面面積分拆，筆者計算出總體平均樓面地價大約介乎HK$3200至410O/平方呎，最高和最低平均樓面地價分別屬於赤柱環角道及東湧106A區土地。這個區間屬於現時市場平均水位，達標可能性不太低! 不過赤柱環角道土地屬於斜坡土地上，且有著流拍前科，能否順利售出都存有風險。

屯門海珠路首季打頭陣推出

為了打響頭炮，特區政府宣佈新財年度首季招標出售屯門海珠路住宅用地，大約可提供525夥和27.8萬平方呎樓面面積，屬中小戶型設計。地皮位於豐景園和南浪海灣中間，鄰近生活配套齊全，交通便利，且二手樓價格和成交量不乏，發展商輕鬆地評估到未來發展格式，單位戶型和平均呎價，對於地皮作價較為容易掌握。無論售出的可能性和地價達標完成性上，屯門海珠路地皮應是容易把握的！

今財年私樓潛在供應量可達標

從表列2025/26年度私樓潛在供應分佈中，年度供應總數是13700夥，較供應目標多出500夥。根據土地供應來源分拆，住宅八幅土地，2個鐵路物業發展，1個市建局重建計畫和私人重建(契約修訂)和(舊契樓)分別計算約為4450，2440，810和6000夥，即政府及公型機構和私人重建計畫供應量分別是770O夥和6000夥，政府可控制半數以上供應量。

地價收入完成度繫於住宅市況

總括來說，每年度政府地價收入包括政府和公營機構賣地收益及私人企業/個人補地價收入，兩者中賣地收入較透明和易掌握。在政府預算地價收入中，筆者預計八幅住宅用地成功售出可達到90到115億收益，幾乎是總收入的43至55%，似乎今年度特區政府預算收入是在合理區間內。今年地價收入來源是從住宅土地收益收取，住宅樓價走勢及發展商資金回籠速度具關鍵性的。其實大減四百萬以下印花稅已催旺新盤中小型住宅，大大協助發展商快速回收資金。不過今年度最大宗住宅土地招標屬於赤柱環角道豪宅地，招標成功是決定總地價收入多少。政府應詳細研究並修正招標條文，鼓勵發展商積極出價競投，達到雙羸結果。

撰文：

張宏業

中國房地產評估師，英國特許測量師，香港測量師，澳門房地產評估協會會員，粵港澳大灣區數字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事