上周跟會計師討論香港公共財政時，他們有些擔心本土地價向下將會影響庫房收入，長期特區政府財政平衡起著負面因素。其實也不無道理，以前土地收入佔上總收入比重不輕。樓價下行已數年，地價也跟著下跌，且有著不少流標案例，從商業用地擴展到住宅土地，成功招標的住宅地價也比評估值低。

回看過去兩年，共約八幅土地流標，最新一項是市建局推出啟德道/沙浦道發展項目，只收長實集團一份入標，但因局方認為太低價收回。八幅土地項目中，住宅/主要住宅用地占上七宗，商業用地只有觀塘區一幅。其中大嶼山土地巳有三宗，分別是東涌二塊，小壕灣一塊；資助性房屋種類有二宗，分別是荃灣油柑頭的首置項目及柴灣祥民道的樂建居，反映私人住宅價格拾級向下時，發展商對離島/偏遠地方和資助性房屋種類住宅投資興趣不高。這其實是私樓公開售賣情形相關，市區/新市鎮新房價格繼續下降，較偏遠位置新盤下降幅度更深，且完售日子更長，發展專案利潤大減，為何捨易取難呢？偏遠地區開售新盤稀少，二手樓成交不活躍，發展商製訂新盤價不易，又建築成本較市區高，利潤不獲保証，發展商趨向保守。雖然大嶼山小濠灣和東涌東路均屬鐵路往宅專案，但是今天鐵路效果已不復明顯，反而周邊社區和零售配套更被看重，最終於二幅項目流標收場。

當住宅市道興旺向上時，發展商不介意拿下大型偏遠項目，以「開荒牛」形式下注，並且首期開出低廉呎價招來上車一族入住，再逐漸加推單位，加入不同面積單位元組合及加高平均呎價，可達致樓價慢慢推高，吸引早期業主同區換樓的漣漪效應!但是今天住宅價格仍然不振，這個方程式已失效。市民仍未摸清本土經濟持續增長門路，每期新盤銷情視乎當日利率走向和經濟表現，再造持續上升的神話不易受落。

再仔細分析，八宗流標項目共通點是入標者數目不高，最多是四份，甚至有四宗只有一份，而東湧東站項目更沒有入標者。低標數目說明不多發展商想參加或是有能力入標。她們售新盤單位不容易，且低價完售大降邊際利益，對購買新土地變得小心。

當樓市興旺上升中，發展商爭相高價奪地，既可迅速補充土地儲備，也可藉著「節節上升」地價表示看好未來樓價，加強市民買樓意欲，製造連環上升循環。今日樓價仍未有結束下行的日子，發展商不敢貿然用低價投地，再推低新盤呎價。宏觀角度上，土地價格下調使發展商手中土地儲備重新估值時有著貶值壓力，直接地影響企業手中物業總值，不利公司融資活動。

剛好特區同多間本地和國內發展商簽署北部都會區開發備忘錄，正式啟動未來土地開發活動。以前政府招標土地檔規定嚴格，如需要發展商代建土地中政府設施，但只回饋議定標書日計算建築成本，發展商每是蝕本收埸，因開發期長，建築成本都增高，政府應修改條文，把最後建築成本也納入回饋數考慮列中。另外，以往政府招標土地，多以整幅形式，變成投資額巨大，投資期較長，不利投資者入市，政府可將大型專案拆細。

今日發展商生意不易做，面對大型項目如北部都會區，官民應該攜手前行。政府積極檢視土地招標檔條款，減少不利開發部份，達到雙羸局面。明日香港發展北移已是不爭事實，官民齊齊參與，收到最佳效果。政府可考慮恢復勾地制度，大減流標機率，利好市場回復平穩。

張宏業

中國房地產評估師，香港測量師，英國皇家特許測量師，澳門評估協會會員。