上周初，筆者參加自組退修營，走遍元朗新市鎮一帶，包括天水圍，廈村，流浮山，晚宿天水圍中心豪華酒店，回程登上石崗河背水塘，完成三日二夜行程。筆者居住在香港島，工作在九龍東，平日不多去新界西北，藉著今次行程，深刻地感受元朗/天水圍/錦田貼地情形。

先來談下港鐵旗下輕軌系統。我們一行人把車輛泊在天水圍酒店附近商場日租停車場，然後使用輕軌路線出行不同目的地。從銀座站出發到天水圍站再轉乘西鐵直到元朗站，便到西鉄元朗站上蓋的五所大商場，商場內各種店舖林立，食肆多元化，吸引各大連鎖性品牌入戶。再者可乘搭輕鉄到服務五個地區的周圍景點，如濕地公園，屏山文物徑，屯門三聖邨，大棠路/大馬路的各類食肆，不乏選擇如中式茶樓，香港懷舊茶餐廳，連鎖性西餐廳，特色小吃店，大排檔食肆，總有一種合食客胃口。大家放假或下班時，不妨自駕車或乘坐西鉄/輕軌/小巴/巴士由市區光臨，尋找平靚正的美食，振興本土經濟一番。

談到本地美食集中地，立刻想到九龍東將軍澳新市鎮。繼港島東太古城後，將軍澳沿線各車站上蓋商場已被打造成為全新食肆集中地。發展商攜手蓋建架空行人天橋連接起附近商場，締造「全天候」商場合體，囊括所有品種美食，吸引各大連鎖性名牌進駐，儼然成為全地域性商場，引來全港市民及自由行旅客光顧。大型飲食品牌和連鎖零售商紛紛落戶，看中附近龐大中產居民的消費力。今日將軍澳已變身成為「自成一國」的全新中產地區，依賴著地鉄的便捷系統輕鬆地，無縫地，全天候地把居民來回送達主要商業區域。

不如換個角度理解，將軍澳興起代表傳統市區地帶的延續及增容，但是元朗市鎮再復興則依賴未來「北部都會區」發展形勢。

翻看2021年特區政府發表的「北部都會區發展策略」，首項「重點行動方向及專案」就是「興建港深西部鉄路(洪水橋一前海)及擴大洪水橋/廈村新發展區。主要建設行動項目是二條新建鉄路，本土式是自動捷運系統由下白泥經流浮山到尾站尖鼻咀，過境式是港深西部鉄路由洪水橋始發，經過廈村及流浮山二站後穿越深圳灣達前海，二條路線交義站是流浮山。通過上述計劃，特區政府旨在把洪水橋/廈村發展區擴展至流浮山及尖鼻咀一帶，新增約47000至52500住宅單位供應和創造6000至8000個新科技應用相關工作崗位。今天特區政府面對嚴重財政赤字，上述計劃保留或修改，持續或推遲，大家不妨靜觀其變。不過，無論計劃有任何變化，大方向仍是元朗一帶是持續發展，自然成為跨境前海的橋部堡，未來前景是可堪期待的！

如果把將軍澳及元朗住宅均價相比，今天的將軍澳地區新盤或二手單位仍然遠高於元朗地區。以二個代表性屋苑比較，將軍澳中心的均價是HK$12000至13000,而嘉湖山莊則只是HK$7000至8000，高下立見。兩區鉄路上蓋或附近新盤單位均價也是錄得同樣的差距。再看兩區的食肆消費水準，元朗區價格是比將軍澳地區便宜不少，尤其是傳統老區的大馬路或大棠路一帶食肆的「性比價」更高，受惠於較低廉租金及工人薪金，協助元朗附近成為平民美食天堂。筆者今次光顧流浮山海鮮餐廳，享受一頓實惠的豐富海鮮晚餐，感覺大部分食堂生意一般，相信她們必須宣傳上再下大功夫，通過各種社交媒體擴闊客源，只是吃老本客人方式已過時吧！

將軍澳地帶的興盛全拜地鐵系統賜給，吸引不乏中產家庭遷入，可以享受全新屋苑的現代化完善設施，也可以隨意享用附近大自然環境。元朗及天水圍新市鎮早於上世紀七十至九十年代建設，更新振興有賴北部都會區落實時間表。今天天水圍已成功揮別「悲情城市」，只見處處公園林立，居民笑面迎人，一片祥和景象，準備迎上未來北部都會區機遇。年青一代選擇定居將軍澳或元朗，是下注現代或未來，現代是可見，未來還不知。不少年長朋友索性定居元朗一帶，偶爾出行傳統市區，不失是佳美選擇。無論是元朗或將軍澳，是看現代或未來，總有一款自己合適，筆者同樣推介，樂見其成。

張宏業

中國房地產估價師，香港產業測量師，英國皇家特許測量師，澳門評估協會會員