計劃多年的北角大型文化綜合地標式豪宅「皇都」終於公佈首張價單。首批包括88夥，以90天現金優惠付款方式計算，提供最高折扣22%，折實售價由$6,055,000起，折實呎價由$16,888起。首張價單包含1夥3房戶，62夥2房戶和25夥1房戶，即折實由$6,055,000 至$19,593,000, 即折實呎價由$16,888至$26,988。這份價單被冠以頭炮喜動價，發展商開價委實震撼，羸盡市場焦點，希望收到「一炮而紅」效果。如果錄得多倍超額認購，再乘勢逐步加價加推餘下單位，盡快完售所有單位。其實今輪開售單價或總價都令市場人士和投資者不乏驚喜，因為不少分析師預期起價大約$25,000，逐漸加至$35,000, 即均價維持在三萬元左右。

市區樓面地價不足萬元

如果把今次首張價單再推演未來期數的平均售賣呎價，不難估計出最終均價應該只能達到$25,000，再減除建築成本，合理發展商利潤率，借貸利息和其他專業人士費用，不難求出樓面地價於一萬元以下，也成為今日收納同區舊樓項目重建上限。除非小業主願意接納這些地價水準，否則這些市區重建項目必然告吹。

發展商低開新盤原因

為何發展商今天願意低價開售新盤單位？答案肯定是多元性，多樣性的，但是離不開借貸利率高企和前景不確定，今年利率下降預期不大，全港短期新盤單位供應量「先高後低」，同區二手住宅樓價仍然向下調整，去年末季新盤單位銷量不及預期，自身企業財務情況不理想等等。美國新總統年初上任後，連續地推出一連串政策，尤其是關稅和驅逐非法移民政令，預期美國短期通脹率高居不下，使得今年再度連續減少利率變成不明朗。住宅樓價和交易量都是取決於本地利率遞減速度，今年美國高通脹率令全球及香港利率大減機會變成渺茫。面對今年龐大新開售和貨尾單位供應量及經濟復甦緩慢的複雜形勢，今年內發展商減價速售應該成為常態。同區二手樓價再受壓力，求售小業主只有再減價求變現，形成一，二手樓價下調循環短期未退。

地價走向反映發展商心態

地價是反映發展商拿土地的高低意慾。今財年內特區政府成功售出二幅沙田住宅土地，均是錄得樓面地價$4,000元以下，是市場預測下限成功售出。兩幅土地是位於沙田新市鎮內成熟社區地段，附近交通便利，各種設施齊全，新舊住宅林立，發展商容易掌握新盤單位開售水位。從現時預期新盤單位售價，不難還原現時合理地價水位，她們較具信心下注拿地。從今財年發展商投地表現，不難想像她們只想購買市區或新市鎮成熟社區地段，取其交通方便，附近設施完備，未來銷情比較有把握。她們只會用合理市價下注，不會追價，務求降低投資風險和鎖定合適回報。

香港上市本地發展商股價不振

市民較注意地價和樓價下跌趨勢，通常忽略香港上市地產發展商股價變動。排除內房股股份大幅回落，不少本地大型地產發展商的上市股票價格已由高位回落1/3至1/2。股價回吐令公司市值大幅眨值，借貸比率升高，令到她們借貸不易，且要付出較高利率於銀行或債券商，大增她們經營成本，經營業務不易。這些因素迫使她們審慎補充土地儲備，減價求售新盤單位和盡量不添加新項目。 綜合來說，新盤單位供應量「先高後低」情形下，短期供應量仍然不低，發展商自然希望盡快把手中單位變成現金，既可減少未來企業經營成本和風險，也可盡快回收資金支付利息及其他支出。如果像美國聯儲局預期，下次美國減息將在年中啟動，則香港按揭利率可能下半年出現調整，可望成為本地住宅樓市的轉折點，最少可以減慢樓價下跌幅度。美國新總統上場把世界經濟推向未知數，未來四年經濟起伏幅度放大，使到預測更難準確。其實香港未來樓價已脫離長期上升的慣性，而會取決於本地利息變化及特區經濟復甦和中國經濟整體表現。何日確立利率持續下降軌跡，何日物業按揭利率低於物業回報率，何日住宅供求平衡，才是確定樓價止跌回穩日子。今天眾多地產和經濟界人士預期今年漲跌幅度率是「未免言之過早」，還是「摸著石頭過河」才是合算。今年貿然大舉物業投資是冒著不低風險，大家自己考量吧！

撰文： 張宏業

香港測量師，英國皇家特許測量師，澳門房地產評估協會會員，香港上市公司獨立非執行董事，粵港澳大灣區數字產業協會副會長