去年年底，不少地產代理和測量師們對2025年住宅市埸表現分析和預期。普遍來說，大多都感到今年勝去年，表示從低位回穩或甚至輕微上升！回看今年首季，市場交易量「先低後高」，明顯地政策加持細碼樓市，發展商選擇推出細碼住宅單位，「以量取價」方程式一舉錄得不錯成果。

從兩年成交註冊數字比較

先由2023年起，每半年分析一二手私樓交易數目和金額，再用數字和今年首季比較。評估住宅市場表現。

把交易數據按前後日子排列，由2023年上，下半年，2024年上，下半年及2025年首季(直至4月10日)如下：6,277(一手)，HK$768.54億(一手)，17,073(二手)及HK$1,439.12億(二手)(同上是2023年上半年)；4318(一手)，HK$444.4億(一手)，10,526(二手)及HK$812.73億(二手)(同上是2023年下半年) ；9,404(一手)，HK$1,114.73億(一手)，15,759(二手)及HK$1,178.6億(二手)(同上是2024年上半年)；7,434(一手)，HK$943.87億(一手)，15,545(二手)及HK$1,098.9億(二手)(同上是2024年下半年)。

二年間比例一手升和二手降

這兩年間，香港一二手住宅市場出現微妙變化。首先是比例上一手急升和二手微跌，一手佔總成交量比重由18.26%上升至24.75%，二手由47.56%下跌至46.02%，分別上升6.5%和下降1.5%，一手市場搶佔主導角色，對市場正常運用不利，二手小業主放售樓宇不易。

2025年首季比重保持

步入2025首季，交易比例轉向一手樓局面維持，一手和二手私樓交易數量和金額分別是4,613和HK$377.89億(一手) 和 8,250和Hk$601.35億，二者佔比結算為24.78%及44.32%，二手比例更減少！

一手交易均價下調明顯

交易均價拾步而下走勢明顯。2023年上，下半年，2024年上，下半年及2025年首季(至4月10日)依次下列 ：HK$12.24M, 10.29M，11.85M，12.70M 及8.19M。明顯地今年首季發展商主攻小型單位，並且賣得不俗。一手業主願意割價求售，主要是未來一段日子供應量高鋸不下，只有減價求現，同區同碼的二手住宅業主唯有再減得狠一點，才有望突圍而出。簡單地形成一手拉二手樓價向下，在全球利息未能啟動減息前，減價求現似乎是「無計可施」的方法。

二手樓跌幅更厲害

二手住宅的成交均價下跌走向更加明顯。由2023年上半年的HK$8.43M一路向下至下半年的HK$7.72M，到2024上半年的HK$7.48M，下半年的HK$7.07M及今年首季的HK$7.29M，下跌得更加深化，27月內下降逾13%，二手小業主換樓上游變得困難。

今年展望不明朗

展望今年，美國總統特朗普終於出招推行連串全球所謂對等關稅。他每天的言論更是反覆多變，根本摸不清政府的底線。全球投資市場反應激烈，不少市場指數波幅驚人，投資者唯有求現離場。以往美國及各主要經濟體包括中國和歐盟各國貿易關係密切，自然她們對美元有著巨大需求，以應付貿易付款和保持美元強勢穩定。今年美國對外貿易將來大降，再長期持有大量美元變得不太值得，加上投資者對美國各種工具失去興趣，例如股票，債券，房屋需求只會下調，美元應聲下降成為「理所當然」吧！上周美債價格急跌，因為不少大型投資者拋售套現，對未來美國政府財務添上不少負擔。唯有急速暫緩關稅九十天，只有中國不受益，以回應各國的壓力。關稅加徵一定短期推高通脹率及下挫美國今年GDP，美國利息短期大挫機會不高。

面對美國政府新關稅政策沖擊，不乏地產代理行和測量師行修改今年樓價的預期，由平穩改變為下跌，幅度更視乎中美貿易戰的演義。全球經濟步入不明朗前途，甚至出現衰退，「現金為王」是王道，看清前景才下注為上吧！

撰文：張宏業

中國房地產評估師，英國特許測量師，香港測量師，澳門房地產評估協會會員，粵港澳大灣區數字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事